Гражданско-правовые аспекты долгосрочной аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения
После проведения коренной реформы земельного законодательства институт
аренды земель сельскохозяйственного назначения претерпел существенные
изменения. Практика деятельности авторов настоящей статьи в сфере
правового регулирования операций с недвижимым имуществом с участием
российских и иностранных инвесторов показывает, что важным инструментом
правового регулирования отношений в сфере оборота и использования
земель сельскохозяйственного назначения на современном этапе является
договор долгосрочной аренды. Такие договоры заключаются в РФ достаточно
часто, в том числе при реализации крупных проектов в сфере агропромышленного
комплекса, причем на срок равный либо приближенный к 49 годам.
Любым инвесторам в целях успешной реализации инвестиционных проектов
в сфере агропромышленного бизнеса важно понимать специфику договора
аренды земель сельскохозяйственного назначения и его основные черты,
которые следует учитывать как на стадии заключения, так и на стадиях
исполнения и прекращения договора. В таком случае можно избежать
рисков, связанных с возможностью оспаривания договора и наступления
иных неблагоприятных последствий для одной из сторон.
В настоящей статье рассматриваются особенности договора аренды земельного
участка сельскохозяйственного назначения (далее - "Договор").
В целях настоящей статьи под долгосрочным договором аренды понимается
договор аренды земельного участка, не занятый зданиями, строениями
и сооружениями, заключенный на срок свыше 5 лет.
1. Основные особенности Договора аренды
Рассматриваемый Договор аренды обладает рядом особенностей, отличающих
его от других договоров аренды земельных участков в частности и
договоров аренды в целом. К таким отличительным чертам договора
следует отнести:
а) объект аренды;
б) форму и государственную регистрацию Договора, срок действия Договора;
в) права и обязанности сторон;
г) порядок заключения Договора;
д) основания расторжения Договора.
е) экономическое стимулирование лиц, заключивших Договор на срок
не менее 10 лет в порядке, предусмотренном бюджетным и налоговым
законодательством. Относительно последнего признака следует отметить,
что норма скорее рассчитана на будущее, поскольку в целях ее реализации
необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в акты
налогового и бюджетного законодательства.
Каждый из этих признаков, за исключением последнего, подробнее рассматривается
ниже. Данные требования следует учитывать при заключении, исполнении
и прекращении договоров.
2. Объект аренды
Согласно п. З ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - "Закон"),
объектом аренды может являться земельный участок сельскохозяйственного
назначения, прошедший кадастровый учет в соответствии с положениями
Земельного кодекса (далее - "ЗК") и Федерального закона
от 2 января 2000 года "О государственном земельном кадастре".
Из данного признака вытекает, что объектом Договора аренды может
выступать только тот участок, который в установленном земельным
законодательством порядке отнесен к категории земель сельскохозяйственного
назначения, что подтверждается соответствующей записью в Едином
государственном реестре земель.
Важно отметить, что земельный участок как объект аренды должен быть
четко определен (п. З ст. 607 Гражданского кодекса РФ, далее "ГК").
На практике с данной целью в качестве приложений к Договору аренды
оформляются планы (карты) земельных участков. Долгое время в качестве
таких планов использовались документы, содержащие некую графическую
информацию в отношении участка и оформленные различными организациями,
включая БТИ и иные органы. Такому "разнообразию" документов
во многом способствовали отсутствие системы земельного кадастра
и действовавшая до 9 сентября 2003 года формулировка ст. 26 Федерального
закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ей,
для регистрации договора аренды достаточно было приложенного к нему
плана земельного участка. Содержание такого плана и требования к
нему детально не раскрывались.
В настоящее время, в связи с принятием ФЗ "О государственном
земельном кадастре", порядок оформления планов значительно
изменился. С 9 сентября 2003 года, согласно новой редакции п. 2
ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", приложением к Договору аренды, в
котором конкретизируются существенные признаки земельного участка
и которое должно предоставляться вместе с текстом Договора для его
государственной регистрации, является кадастровый план земельного
участка с указанием его части, подлежащей сдаче в аренду.
Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой
в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся
в государственном земельном кадастре. Кадастровый план земельного
участка составляется органами Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости по месту расположения участка. Следует иметь в виду,
что согласно п. 6 Правил предоставления сведений государственного
земельного кадастра, утвержденных Постановлением Правительства РФ
от 2 декабря 2000 г. N 918, кадастровый план представляет собой
также выписку из государственного земельного кадастра*(1).
Таким образом, на практике во избежание проблем при заключении и
регистрации договора аренды рекомендуется своевременно оформлять
кадастровый план и приложить его к договору.
Компаниям, работающим в сфере агропромышленного бизнеса, следует
иметь виду, что Закон специально подчеркивает отсутствие каких-либо
ограничении в отношении максимальной площади земельных участков,
одновременно арендуемых одним лицом на основании одного или нескольких
Договоров (п. З ст. 9).
3. Форма и государственная регистрация Договора Срок действия
Договора
Договор должен быть совершен в письменной форме. Поскольку он заключается
на срок свыше 1 года, он подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 609 ГК РФ,
п. 2 ст. 26 ЗК).
Весьма интересным представляется вопрос о возможности избежания
требований государственной регистрации путем применения схемы, которая
широко используется для договоров аренды нежилых помещений. Так,
нередко заключаются договоры на срок менее 1 года (например, на
срок 364 дня) с условием пролонгации на тот же срок при отсутствии
возражений обеих сторон. Поскольку срок аренды составляет менее
одного года, Высший арбитражный суд РФ в п. 10 Информационного письма
N 59 от 16 февраля 2001 года разъяснил, что при продлении договора
аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой
же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон
регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной
регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК, устанавливающей, что государственной
регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные
на срок не менее 1 года.
Представляется, что данный подход, выработанный в судебной практике,
можно с полным основанием применить и к Договору аренды в силу идентичности
норм п. 2 ст. 651 ГК и п. 2 ст. 26 ЗК, а также общности правового
характера земельных участков и нежилых помещений как объектов недвижимого
имущества. Таким образом, если Договор аренды будет заключен на
срок менее 1 года, но будет содержать условие о его пролонгации
на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды
при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой Договор не
будет подлежать государственной регистрации. В связи с этим можно
рекомендовать использовать данную конструкцию тем участникам гражданского
оборота, которые по той или иной причине желают избежать необходимости
государственной регистрации Договора.
Максимальный срок действия Договора ограничен законом и составляет
49 лет. Если в Договоре указан больший срок, то он считается заключенным
на срок 49 лет (п. З ст. 9 Закона).
4. Порядок заключения Договора аренды
Вопрос о порядке заключения Договора аренды находится в прямой
зависимости от того, находится ли земельный участок в собственности
публично-правового образования (РФ, ее субъекта или муниципального
образования) либо в собственности физического или юридического лица.
Рассмотрим оба варианта.
Если земельный участок находится в государственной или муниципальной
собственности, процедура заключения договора аренды такого сельскохозяйственного
участка может в свою очередь проводиться двумя способами.
1. Путем проведения торгов по предоставлению участка в аренду
Если после публикации в средствах массовой информации о наличии
земельного участка, которое публично-правовое образование готово
предоставить в аренду, было подано более двух заявлений заинтересованных
лиц, заключение Договора аренды осуществляется по итогам проведения
конкурса или аукциона о предоставлении участка в аренду. Процедура
их проведения регулируется ст. 447 и 448 ГК, ст. 38 ЗК, ст. 10 Закона,
Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об
организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной
или муниципальной собственности земельных участков или права на
заключение договоров аренды таких земельных участков".
Следует отметить важную особенность таких торгов. Они строятся не
по модели, предусмотренной абз. 1 п. 5 ст. 448 ГК (когда объектом
торгов является имущество, и в силу этого лицо, выигравшее торги,
признается его покупателем, а протокол торгов имеет силу договора).
Напротив, данные торги сконструированы по модели абз. 2 п. 5 ст.
448, поскольку на торгах определяется лицо, которое получает право
на заключение Договора. Так, победителем торгов становится участник,
предложивший наивысшую арендную плату (если проводились торги в
форме аукциона) или наилучшие условия аренды (если торги проводились
в форме конкурса). В связи с этим подписываемый по итогам торгов
протокол не является Договором аренды. После его подписания стороны
должны оформить Договор аренды на условиях, которые соответствуют
условиям торгов и предложению победителя торгов, который и подлежит
государственной регистрации.
2. Без проведения торгов на основании решения органа государственной
власти или местного самоуправления
Данная процедура заключения Договора аренды применима только в
том случае, если одновременно соблюдаются следующие условия:
В средствах массовой информации было опубликовано сообщение о наличии
участка, передаваемого в аренду.
В течение месяца с момента публикации поступило только одно заявление.
В таком случае участок предоставляется в аренду единственному заявителю
(п. 2 ст. 10 Закона).
Специальной процедуры заключения договора аренды в случае, если
участок находится в частной собственности, законодательством не
установлено.
5. Права и обязанности сторон в Договоре аренды
По Договору каждая сторона имеет права и обязанности, многие из
которых являются типичными для Договоров аренды в целом. Рассмотрим
права и обязанности арендатора, которые типичны именно для данного
Договора или имеют определенную специфику в свете данного Договора.
Специальные права арендатора
а) Одним из важнейших прав арендатора является право совершения
определенных сделок с земельным участком и правом аренды. Пункты
4, 5 и 9 ст. 22 ЗК устанавливают достаточно широкие полномочия арендатора
по заключение такого рода сделок. Так, арендатор вправе при условии
уведомления собственника участка совершать следующие сделки с участком:
передавать права и обязанности по договору третьему лицу;
вносить право аренды в качестве вклада в уставный (складочный) капитал
хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных
кооперативов.
Однако Договором аренды участка, находящегося в частной собственности,
может быть предусмотрена необходимость получения предварительного
согласия арендодателя для совершения такого рода действий*(2).
Таким образом, если арендодатель участка желает ограничить возможность
арендатора совершать такого рода сделки необходимостью получения
его согласия, следует оговорить в Договоре специальное ограничительное
положение.
Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе передавать
участок в субаренду без согласия собственника участка (п. 5 ст.
22 ЗК). В связи с этим арендаторам при разработке проекта Договора
можно рекомендовать "обходить" упоминание в нем вопроса
о субаренде: тогда в силу норм ЗК РФ он будет вправе сдавать участок
в субаренду свободно. И наоборот, арендодателям, желающим избежать
субаренды, следует включать в договор специальную норму, устанавливающую
необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка
в аренду.
в) При аренде государственного или муниципального участка арендатор
при условии надлежащего использования такого участка вправе выкупить
его по истечении 3 лет аренды по рыночной цене (п. 4 ст. 10 Закона).
Специальные обязанности арендатора
а) Обязанность уплачивать арендную плату. Размер арендной платы
должен быть указан в
Договоре и является его существенным условием, без которого Договор
не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК, п. З ст. 65 ЗК). Если
земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в частной
собственности, размер арендной платы определяется по соглашению
сторон. Для участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, нормативными актами РФ, ее субъектов или органов
местного самоуправления устанавливается порядок определения размера
арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения.
б) Обязанность использовать указанные земельные участки в соответствии
с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием
способами, которые не должны причинить вред земле как природному
объекту. Неиспользование участка по назначению влечет риск досрочного
расторжения Договора, о чем будет сказано далее.
6. Прекращение Договора аренды
Договор аренды может прекращаться по общим основаниям, предусмотренным
ГК, которые в данной статье не рассматриваются. Мы остановимся на
случаях расторжения Договора в судебном порядке по инициативе одной
из сторон, а также одностороннего отказа от исполнения Договора.
Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора по
общим основаниям расторжения Договора аренды, установленным ст.
450, 613 и 620 ГК ст. ГК. В то же время основания для расторжения
договора аренды по требованию арендодателя, помимо требования статей
450 и 619 ГК, определены еще и условиями, содержащимися в ст. 46
ЗК РФ:
Арендатор использует участок не в соответствии с его целевым назначением
и принадлежностью к той или иной категории земель.
Использование участка арендатором приводит к существенному снижению
плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению
экологической обстановки.
Неустранение арендатором совершенного умышленно земельного правонарушения,
повлекшего за собой последствия, предусмотренные п. З п. 2 ст. 46
ЗК.
Неиспользование земельного участка в течение трех лет, если более
длительный срок не установлен законом или Договором аренды, за исключением
времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени,
в течение которого земельный участок не мог быть использован по
назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд.
Реквизиция земельного участка.
На последние два основания следует обратить особое внимание. О каком
арендодателе, уполномоченном требовать расторжения Договора, идет
речь? В случае реквизиции или изъятия право собственности на них
переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ,
субъекту РФ, муниципальному образованию). Таким образом, к прежнему
арендодателю ст. 46 ЗК не применима, поскольку с момента утраты
права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной
в Договоре (ст. 608 ГК). В связи с этим возникает вопрос: означает
ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка
происходит замена стороны в Договоре аренды прежнего арендодателя
на публично-правовое образование и последнее, как арендодатель,
должно для прекращения Договора обратиться в суд с иском о его расторжении?
С одной стороны, можно найти некоторые обоснования такой позиции.
ЗК не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении
земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая
к ГК (ст. 51 и 55 ЗК). ГК в свою очередь специальных оснований прекращения
Договора аренды в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того,
по смыслу ст. 616 ГК в случае перехода права собственности на арендуемое
имущество Договор остается в силе, а на место арендодателя становится
новый собственник.
С другой стороны, представляется, что сохранение Договора аренды
в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия
участка для государственных или муниципальных нужд, установленным
ст. 49 и 51 ЗК. В таком случае можно говорить о прекращении Договора
аренды с момента его перехода в собственность публично-правового
образования по одному из общих оснований прекращения обязательств,
установленных ГК - невозможности исполнения (ст. 416 ГК). Данная
позиция, по мнению авторов статьи, является более обоснованной.
Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК о расторжении
Договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции / изъятия
участка следует исключить как неверные.
Таким образом, налицо недостатки правового регулирования вопросов
прекращения Договоров аренды земельных участков вообще в случае
реквизиции или изъятия участков для государственных или муниципальных
нужд. Представляется, что необходимо оперативно внести соответствующие
изменения и дополнения в ГК и ЗК.
Односторонний отказ от исполнения Договора аренды
Односторонний отказ от Договора возможен только в том случае, если
стороны в Договоре являются коммерческими организациями и/или индивидуальными
предпринимателями, а возможность такого отказа предусмотрена Договором.
Правомерность одностороннего отказа от договора аренды недвижимости
по основаниям, предусмотренным самим Договором, подтверждена судебной
практикой (п. 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда
РФ N 66 от 11 января 2002 года). В связи с этим необходимо предусмотреть
право одностороннего отказа от аренды Договоре.
7. Проблемы правового регулирования Договора аренды на современном
этапе
Таким образом, мы проанализировали основные черты Договора аренды.
Безусловно, не все вопросы урегулированы в новом законодательстве
достаточно полно и четко. Вместе с тем нельзя не отметить, что,
безусловно, положительной чертой развития правового регулирования
в сфере долгосрочной аренды сельскохозяйственных земель является
формирование в РФ законодательной базы, соответствующей реалиям
рыночной экономики и способствующей обороту и использованию земель
сельскохозяйственного назначения в условиях рынка.
Следует признать, что предстоит еще многое сделать для дальнейшего
развития института долгосрочной аренды и реализации его на практике.
В качестве первостепенных наиболее важных шагов мы видим:
Совершенствование и разработку законодательной базы на основании
ЗК, ГК и федеральных законов.
Приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным.
Выработку мер экономического стимулирования долгосрочной аренды
и закрепление их в бюджетном и налоговом законодательстве.
Завершение формирования земельного кадастра и кадастровой оценки
земель.
Т.Т. Оксюк,
Адвокатское бюро "CMS Hasche Sigle",
адвокат
Н.Н. Пиксин,
Адвокатское бюро "CMS Hasche Sigle",
адвокат, управляющий партнер
"Российская юстиция", N 9, сентябрь 2005 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) Относительно подряда оформления кадастровых планов см. Правила,
утв. Первым заместителем руководителя Росземкадастра 10 апреля 2001
года ГЗК-1-Т.О-04-01-01.
*(2) Следует иметь в виду, что данная статья предусматривает залог
права аренды по Договору также без получения согласия арендодателя
- собственника участка. Однако сейчас такая возможность заблокирована
п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 05 февраля 2004
года), установившим правило залога права аренды только с согласия
собственника земельного участка.