[an error occurred while processing the directive] |
[an error occurred while processing the directive]
3. Движимые и недвижимые вещи
Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые
(ст. 130 ГК). К недвижимости закон относит земельные участки, участки
недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от
нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые
дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса,
обособленные водные объекты и т.п.). К недвижимым вещам закон может
отнести и иное, аналогичное по сути имущество. Так, жилищное законодательство
относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения
в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного
проживания (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки
с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим
участникам оборота необходимо точно знать правовое положение конкретного
объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок
в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так
как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно
по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость
и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК)*(232).
Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения
государством (публичной властью) возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным
доказательством существования зарегистрированных прав. Эти права
могут быть оспорены только в судебном порядке.
Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права
аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками,
участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними
насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями
и кондоминиумами как имущественными комплексами. Регистрация осуществляется
учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином
государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о
государственной регистрации прав на недвижимость. Сведения, содержащиеся
в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый
характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту
недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован
в суд.
С другой стороны, отсутствие обязательной государственной регистрации
некоторых тесно связанных с землей объектов, например незавершенного
строительства, порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости
(см. абз. 1 п. 1 ст. 130 и ст. 219 ГК; ст. 25 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким
образом, к недвижимым по общему правилу относятся вещи, прочно связанные
с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование
по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на
соответствующий земельный участок.
Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое
значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим
учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости, имеющей фискальное
или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет
осуществляются наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость
(п. 2 ст. 131 ГК), однако не имеют правопорождающего значения и
не влияют на действительность совершенных сделок.
Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними составляет
основную особенность их правового режима. Эта особенность вызвана
прежде всего юридическими причинами, а не только естественными свойствами
данных объектов оборота. В связи с этим закон распространяет режим
недвижимости на некоторые объекты, "движимые" в естественно-физическом
смысле, например на воздушные и морские суда и космические объекты
(они подлежат государственной регистрации в особых реестрах в соответствии
со специальными правилами).
Действующий гражданский закон в большинстве случаев не требует нотариальной
формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией,
ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и
привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников.
Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности
правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например,
при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении
объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними
имущество публичного собственника и др.).
Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации
своего правового состояния) вещи, хотя и обладающие значительной
ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве
недвижимости законом. Например, при продаже "дома на снос"
объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность
стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не
имеет связи с землей. Все это - движимые вещи. Как указывает закон,
движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости
(п. 2 ст. 130 ГК).
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок
с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например
с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет
правопорождающее значение и влияет на действительность соответствующих
сделок (хотя и не превращает движимые вещи в недвижимые, ибо последние
должны быть признаны в этом качестве законом). Ее также не следует
смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например
автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих
органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление
гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем,
не зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной
автомобильной инспекции), но не на их возникновение, изменение или
прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль).
[an error occurred while processing the directive]
|
|