3. Право собственности граждан на жилые помещения
Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют теперь строго
целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся
недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения
предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление
прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими
объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым
назначением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается
сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады,
размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также
их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного
перевода этих помещении в категорию нежилых, т.е. без изменения
их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей
перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей).
Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры
или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания
и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать
их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.
Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только
жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные
для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые
помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах),
зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих
учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической
инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а
также "специализированные дома" и служащие аналогичным
целям помещения - общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного
фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте
домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты
для инвалидов, ветеранов и др.*(364)
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое
нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей,
либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут
стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления
решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е.
о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом
местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им
нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока
для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения).
Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной
реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).
Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает
отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать
иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности
на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах федеральной
жилищной политики; п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников
жилья). По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности
на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности
на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и
муниципального (в том числе ведомственного) жилищного фонда получили
право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений
путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными
предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче
жилого помещения в их собственность*(365). Каждый гражданин может
бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение
в домах государственного или муниципального жилищного фонда только
один раз. Объектом приватизации не могут быть лишь аварийные жилые
помещения, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, общежитиях,
закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных
жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками
или уполномоченными ими органами). При этом могут возникнуть отношения
общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные
в таком порядке жилые помещения*(366).
[an error occurred while processing the directive]