Купля-продажа земельных участков
4. Исполнение договора купли-продажи земельного участка
Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение
продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий,
связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии
с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых
актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии
с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями
(ст. 309 ГК РФ).
Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка
определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства.
Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на
исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами
договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и
договором.
Продавец вправе:
требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и
сроки, установленные договором;
в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода
права собственности на участок обратиться в суд с требованием
о проведении государственной регистрации перехода права собственности
и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
Продавец обязан:
при заключении договора предоставить покупателю достоверную и
максимально полную информацию о продаваемом земельном участке,
которая может существенным образом повлиять на решение покупателя
о приобретении данного участка;
передать земельный участок в собственность покупателя в качественном
состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от
прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился
принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными
в договоре);
подписать документ о передаче в срок, установленный договором
(не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной
регистрации перехода права собственности на участок к покупателю
(не уклоняться от государственной регистрации).
К информации, которую продавец должен предоставить покупателю
при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:
об обременениях и ограничениях использования земельного участка
в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку
земельного участка; об использовании соседних земельных участков,
оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость
продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли,
которые могут повлиять на планируемое покупателем использование
и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые
могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного
участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными
законами.
Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение
земельного участка по договору купли-продажи является производным
способом приобретения права собственности, постольку новый собственник
приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями,
которые были установлены в отношении данного земельного участка
к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан
передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение
сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар,
обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ
возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех
известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка,
поскольку они могут существенно связать нового собственника в
осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного
требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ*(37).
Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю
информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если
соответствующая информация была отражена в тексте договора. В
случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре
обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной
информации, а также ее истинность либо ложность.
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о
земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения
покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения
причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи
недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых
для фактического и юридического введения покупателя во владение,
пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора
купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не
тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю
и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное
исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство
продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.
Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам,
предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать
земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю
и подписания сторонами соответствующего документа о передаче,
если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1
ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина
"вручение"*(38), то становится очевидным, что он не
может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать
земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.
продолжение