Купля-продажа земельных участков
Особенности оборота земельных участков и расположенных на них
зданий, строений, сооружений
назад
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания,
строения, сооружения без соответствующего земельного участка или
отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов
недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты
принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными
(п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11).
Права на земельный участок при переходе права собственности на
здание, строение, сооружение
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на
здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке,
к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением
и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том
же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права
собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам
порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей
в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося
порядка пользования земельным участком.
Заметим, что в данном случае речь идет о той части земельного
участка, на которой непосредственно расположено здание или иной
объект недвижимости (участок под фундаментом) и части, которая
необходима для функционального использования этого объекта. Для
правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной)
необходим земельный участок не только в габаритах самого строения,
но и вокруг него для обслуживания строения*(13). Площадь части
земельного участка, занятой зданием (строением, сооружением) и
необходимой для его использования, определяется в соответствии
с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или
в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной,
градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35, п. 3
ст. 33 ЗК РФ).
Норма п. 1 ст. 35 сформулирована настолько неудачно, что при буквальном
ее прочтении можно сделать вывод о том, что соответствующее право
на земельный участок, которым обладал прежний собственник недвижимости,
переходит к приобретателю здания автоматически. Однако в соответствии
с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 25 ЗК РФ и ст. 2, 4 ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним" права на земельные участки, в том числе право
постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого
владения, подлежат обязательной государственной регистрации. При
этом соответствующее вещное право считается возникшим с момента
внесения записи о нем в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Поэтому
при применении названной нормы следует иметь в виду, что в данном
случае речь идет не об автоматическом приобретении вещного или
обязательственного права на соответствующую часть участка, а о
субъективном праве приобретателя, т.е. предусмотренной законом
возможности обладать вещным или обязательственным правом на земельный
участок.
Приобретая здание (строение, сооружение), его новый собственник
получает возможность использовать земельный участок на тех же
условиях и на том же праве, что и прежний собственник (получить консультацию можно в компании, предоставляющей юридические услуги в санкт-петербурге). Право на
оформление соответствующего вещного или обязательственного права
на земельный участок возникает у приобретателя здания (строения,
сооружения) с момента государственной регистрации перехода права
собственности на него (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005
г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
законодательства").
Вопрос о том, оформления какого именно права и в каком порядке
может требовать новый собственник недвижимости, заслуживает, на
наш взгляд, детального рассмотрения. Заметим, что в отличие от
ГК РФ, в некоторых нормах которого речь идет о праве пользования
(ст. 271, п. 3 ст. 552) или праве ограниченного пользования (сервитут)
(ст. 553), в п. 1 ст. 35 ЗК РФ четко установлено, что новый собственник
недвижимости приобретает право на использование части земельного
участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
здания. Это означает, что в случаях, когда участок принадлежал
прежнему собственнику на праве аренды, безвозмездного срочного
пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного
наследуемого владения, у нового собственника возникает право требовать
оформления именно этого права (одного из названных). Рассмотрим
подробнее возможные ситуации.
В случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику
здания на праве аренды, приобретатель здания (строения, сооружения)
вправе требовать оформления права аренды на тех же условиях. В
п. 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано на то, что покупатель
здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации
перехода права собственности на такую недвижимость приобретает
право пользования земельным участком, занятым зданием, строением,
сооружением и необходимым для их использования на праве аренды,
независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор
аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного
участка. Из приведенного разъяснения можно сделать вывод, что
даже в том случае, когда оформленный должным образом договор аренды
отсутствует, у приобретателя недвижимости в любом случае возникает
право использовать земельный участок на праве аренды. Однако каким
же образом предполагается установить, что участок используется
собственником недвижимости на праве аренды, если договор аренды
не оформлен в установленном порядке? Право аренды - вид обязательственного
права, возникающего исключительно на основании договора. Нет договора
- нет права аренды.
Приобретение новым собственником здания (строения, сооружения)
права аренды части земельного участка, занятой этим зданием и
необходимой для его использования, осуществляется путем заключения
соответствующего договора с собственником земельного участка.
Это возможно лишь после оформления соглашения о расторжении договора
аренды земельного участка с прежним собственником здания.
продолжение