Настольная книга нотариуса
3. Предмет ипотеки
Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке
жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц,
домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений,
не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке
жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты
недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п.
1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов
и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности
(п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). При этом не имеет значения, находятся
ли данные объекты в ведении органа местного самоуправления или переданы
в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия и
т.п. Неважно также, заселены ли эти дома и квартиры. Государственное
и муниципальное жилье в ипотеку не передается.
Иногда предметом ипотеки является часть жилого дома или квартиры,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Такая ипотека
возможна также на основании закона или договора.
В соответствующих случаях действуют такие же правила, как при ипотеке
жилого дома или квартиры.
В ст. 75 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке квартиры
в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.
1 ст. 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя
и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая
доля в праве общей собственности на жилой дом.
Здесь важно обратить внимание на то, что доля в праве общей собственности
считается заложенной наряду с жилым помещением. Она (доля в праве)
входит в предмет залога автоматически. С точки зрения практики удостоверения
договора ипотеки жилого помещения, находящегося в многоквартирном
доме, приведенное правило закона значения не имеет. В договоре ипотеки
жилого помещения нет необходимости упоминать, что в залог передается
также доля в праве общей собственности.
В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки объекта
незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов
и оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76).
При этом установлено, что такой договор может быть заключен при
предоставлении кредита для сооружения жилого дома. Как представляется,
норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна.
Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических
соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. "Материалы
и оборудование, заготовленные для строительства" не относятся
к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством,
подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это во-первых.
Во-вторых, "при предоставлении кредита для сооружения жилого
дома" и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке)
чаще всего и этого "незавершенного строительства" еще
нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть
и договора об ипотеке.
Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя.
Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении кредита
для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества
(жилого дома), которое появится в будущем (см. об этом § 4 гл. 11).
Может быть предусмотрен и залог "материалов и оборудования,
заготовленных для строительства". Они должны быть перечислены
в договоре, должна быть и оценка. Но это залог движимого имущества.
[an error occurred while processing the directive]