[an error occurred while processing the directive] |
[an error occurred while processing the directive]
Настольная книга нотариуса
§ 5. Взаимоотношения нотариусов и органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Соотношение деятельности нотариуса и государственного регистратора
по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации
появилась одновременно с процессами приватизации государственного
и муниципального имущества, когда на "правовом поле" России
вместо единого собственника - государства появилось множество таких
собственников в лице граждан, хозяйственных обществ и товариществ,
произошло разграничение полномочий собственника между Российской
Федерацией и ее субъектами, появилась собственность органов местного
самоуправления. Поэтому принятие Федерального закона "О регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и его правовое
действие должно обеспечить учет и разграничение объектов недвижимости
между самыми различными собственниками в России. Данный институт
гражданского оборота был необходим достаточно давно. Вместо осуществления
данных полномочий в основном на уровне органов местного самоуправления
система регистрации должна реализовываться на государственном уровне
- на уровне органов исполнительной власти России и субъектов Федерации.
Доказательность и правомерность права собственности может обеспечиваться
самыми различными органами. Ведь для участников рынка недвижимости
в конечном счете не важно, кто и как удостоверяет либо регистрирует
право собственности на недвижимость, кем осуществляется данная деятельность.
Для них важен тот уровень правовых гарантий, который обеспечит стабильность
и бесспорность права собственности. Ведь ни одна правовая и организационная
система не может обеспечивать в своей деятельности 100% КПД. Поэтому
перед нами стоит задача создания такой системы, которая бы минимизировала
риски участников рынка недвижимости, способствовала бы быстрому
устранению помех и препятствий в реализации их законных прав, эффективному
разрешению споров и возмещению причиненного ущерба.
До введения в действия Федерального закона "О регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" организационная система,
обеспечивающая гарантии участников рынка недвижимости, строилась
следующим образом сообразно динамике взаимодействия участников гражданского
оборота при заключении сделки с недвижимостью. Разделялись две разных
и содержательных юридических процедуры: (1) согласования условий
сделки и ее заключения и (2) ее регистрации, осуществлявшейся уполномоченными
на то органами.
Первая процедура - согласование условий сделки и ее заключение с
участием граждан происходит путем оказания правовой помощи сторонам
сделки нотариусом, который в рамках нотариального производства,
во-первых, обеспечивает проверку законности условий сделки, проверяет
наличие всего необходимого фактического состава и подтверждение
его документами, во-вторых, должен проверить истинное волеизъявление
сторон, понимание ими значения своих действий, разъяснить правовые
последствия совершаемых действий, проверить дееспособность. Все
это охватывается понятием нотариального удостоверения, рамки которого
установлены Основами законодательства РФ о нотариате и никак не
сводятся вопреки ст. 163 ГК только к совершению удостоверительной
надписи нотариусом.
Вторая процедура - регистрация осуществлялась различными учреждениями
либо унитарными предприятиями, входящими в систему органов местного
самоуправления.
Поскольку нотариальное удостоверение становится необязательным,
то те функции, которые выполнял нотариус, должен выполнять хотя
бы частично государственный регистратор. Поэтому сравним модель
юридической деятельности, осуществляемой нотариусом в рамках нотариального
производства и регистратором в рамках процедуры регистрации, что
общего и отличного в их деятельности, какие пробелы нотариальной
деятельности восполняются государственным регистратором и, наоборот,
какие юридически значимые действия отсутствуют либо в деятельности
регистратора, либо в деятельности нотариуса и регистратора одновременно.
Именно такой сравнительный анализ функций и полномочий нотариуса
и такого нового субъекта, как регистратор, в гражданском обороте
может быть плодотворным и позволит увидеть нам недостатки и достоинства
той либо иной юридической процедуры.
Прежде всего, можно обнаружить значительное сходство основных составляющих
деятельности нотариуса и регистратора. Так, процедура государственной
регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и
проверку законности сделки; регистрация осуществляется путем совершения
специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание
сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования,
предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию
прав (по ст. 18 Федерального закона "О регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"), аналогичны и текстуально
совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 Основ законодательства
РФ о нотариате.
Здесь можно говорить о значительном сходстве деятельности государственного
регистратора с деятельностью нотариуса, поэтому можно сказать и
проще - произошло замещение в этой части функции нотариуса государственным
регистратором, деятельность которого носит по целому ряду составляющих
квазинотариальный характер, фактически возрождается государственный
нотариат под названием государственной регистрации.
В чем же различие нотариальной и регистрационной деятельности? Оно
в основном сводится к следующему. Нотариальная деятельность функционально
имеет целью работу как с документами, так и с лицами, обратившимися
для совершения сделки. Работа нотариуса - помощь на стадии согласования
условий сделки, наличия в ней не только существенных (чем будет
заниматься и государственный регистратор), но и удобных для сторон
факультативных условий, которые желательно отразить с учетом сложившихся
правил и обыкновений гражданского оборота в сфере недвижимости.
Важным моментом нотариальной деятельности является выяснение истинной
воли сторон, разъяснение последствий совершаемых юридических действий,
определение дееспособности и понимания своих действий. Таким образом,
нотариус работает как с документами, так и с самими правообладателями,
как будущими, так и существующими. Его целью является защита экономически
и юридически слабой стороны гражданского оборота.
Регистратор в соответствии с процедурами, установленными Федеральным
законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", работает в основном и преимущественно с документами,
с конечным результатом - самой сделкой, проверяя лишь наличие ее
существенных, обязательных условий. Его работа с самими правообладателями
сводится только к принятию у них документов и проверке их личности,
поскольку стороны должны передать регистратору уже согласованный
и подписанный документ.
Позитивным по новой редакции Федерального закона "О регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в отличие от
отклоненной в 1996 г.) является отсутствие ограниченного круга документов
для регистрации (по редакции 1996 г. - для регистрации был необходим
только договор). Поэтому Министерством юстиции России должны быть
разработаны специальные перечни документов, принимаемых для регистрации,
в зависимости от вида собственности, прав проживающих и т.д.
[an error occurred while processing the directive]
|
|